不動産名義変更登記
<成年後見・遺言・相続>
・元気なうちに
- 任意後見契約：本人が、最も信頼できる人として自身で選んだ人物に対して、精神上の障害によって、将来判断能力が不十分な状況になってしまった場合に、財産管理を始めとして自己の生活・療養看護に関する事務の代理権を、付与する委任契約です。この契約には任意後見監督人が選任された時からその効力が生ずる旨の定めが必要です。
- 遺言：死後の法律関係を定めるための最終の意思表示、主なものに自筆証書遺言、公正証書遺言があります。
・判断能力が低下してきたら
- 任意後見監督人選任の申立：任意後見契約の効力を生じさせます。
- 法定後見：成年後見・保佐・補助
・亡くなったら
- 相続：相続人が、被相続人（亡くなった人）の権利義務を承継。注意点としては、プラスの財産だけでなく、マイナスの財産＝債務も承継されるということです。
- 遺言：遺言執行者がいる時は、遺言執行者が（いない時は相続人が）遺言の内容を実現
- 任意後見・法定後見：本人の死亡によって終了
・相続
- 人が亡くなりますと、それにまつわる手続が、いろいろと生じてきます。死亡届けの提出から始まり、埋葬許可申請、年金や国民健康保険等に関する手続、生命保険の手続、郵便局や銀行に関する手続、税金の手続、登記の手続等です。
・相続登記
- 不動産（土地・建物）の所有者が亡くなった場合、その所有権が相続人に相続されます。遺産分割協議、法定相続、遺言、遺贈によって、不動産を相続・取得した場合は、不動産登記の手続が必要になります。登録免許税は、不動産の評価額の合計（100円以下切り捨て）×0.4%です。尚、2009年12月31日まで、オンラインによって法務局に申請することにより、通常の1割（最大5,000円）が軽減されます。当事務所では、遺産分割協議書の作成、相続放棄の申述等裁判所への提出書類の作成、遺言書作成等相続の手続全般を承っております。
・相続登記をする前に
- 相続登記をするときは、「どの不動産を誰が相続するか」が決まっていなければなりません。そのためには、事前に「相続人の特定」と「遺産の分配」をしておく必要があります。
・相続人の特定
- 亡くなった人（被相続人）の相続人は、次のとおりとなります。
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順位 相続人 第一順位 配偶者と子（直系卑属） 第二順位 配偶者と親（直系尊属） 第三順位 配偶者と兄弟姉妹 -
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(1)配偶者が生存している場合には、配偶者は常に相続人となります。 (2)被相続人に子がいた場合は、子が相続人になります。また、子が先に亡くなっていた場合、被相続人の孫がいれば、孫が相続人になります。これを、代襲（だいしゅう）相続といいます。孫も先に死んでいた場合で、ひ孫がいれば、ひ孫が相続人となります。尚、子が相続放棄をした場合には、孫には代襲相続はされないので、注意が必要です。 (3)被相続人に子がいない場合、次に、被相続人の親が相続人となります。両親が２人とも被相続人より先に死んでいた場合、その両親それぞれに親（つまり、被相続人の祖父母）がいれば、祖父母が相続人となります。 (4)被相続人に子も親もいない場合は、被相続人の兄弟姉妹が相続人になります。兄弟姉妹が先に死んでいた場合、その子供（つまり、被相続人のおい・めい）が代襲相続人になります。おい・めいが被相続人より先に死んでいた場合、おい・めいに子供がいても、その子供は相続人にはなりません（兄弟姉妹の代襲相続は1代限り）。 -
相続人を特定するために、被相続人の戸籍謄本等を取得していきながら、相続人の調査を行います。この調査は結構大変です。特に、昔の戸籍等はとても達筆で書かれているものもあるので、読めないこともしばしばあります。また、過去に転籍（本籍地を移すこと）を何度も繰り返していたりすると、その都度、その本籍地を管轄する市区町村に戸籍謄本等を請求しなければならないので、時間がかかったりします。
・遺産の分配
- 相続人が特定したら、相続人の間で、被相続人の遺産を分配します。それにはまず、遺言があるかどうかを確かめ、遺言があればそれに従います。
- なお、遺言書があった場合は、家庭裁判所による検認手続きが必要となります。
- 遺言がなければ、相続人間で遺産分割協議を行います。遺産分割協議が成立しない場合、家庭裁判所で遺産分割調停を行うこともできます。遺言はなく、遺産分割協議もしないのであれば、法定相続分に従って相続することになります。
＜法定相続分＞
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順位 相続人 第一順位 配偶者 1/2 子供 1/2 第二順位 配偶者 2/3 直径尊属 1/3 第三順位 配偶者 3/4 兄弟姉妹 1/4
・相続登記に必要な書類
- 役場の窓口では、係りの方に、『【､､､､､､､､､､､】（亡くなった方）の相続登記に必要です。』とおっしゃって下さい。
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必要書類 通数 氏名 摘要 取得場所 戸(徐)籍謄本 1通 (亡くなった方)
{････････････}亡くなった方の死亡記載が
ある戸籍謄本最後の本籍地の市役所・市民課 戸籍附票
徐籍謄本1通 原戸籍謄本 未定 (亡くなった方)
または
(筆頭者・戸主)
{････････････}亡くなった方が15歳頃までさかのぼった戸籍が連続して必要です。引っ越し等で転籍した場合や、婚姻前の実家(筆頭者は亡くなった方の父親である場合が多い)の戸籍まで集めてください。{本籍} <<例えば>>
・転籍前
・婚姻前の本籍地の市役所・住民課戸籍謄本 ＊1 各1通 相続人全員
{････････････}本籍地の市役所・住民課 住民票または戸籍附票 各1通 住所地または本籍地市役所・住民課 印鑑証明書 各1通 住所地の市役所・住民課 不動産評価証明書 1通 相続する不動産すべてについて必要です。 不動産住所地の市役所・税務課 その他財産の明細 遺産分割に盛り込む場合のみ必要です（特に指示がなければ、準備不要） - ※1･･･同一世帯または同一戸籍のご家族の場合は、戸籍・戸籍附票・住民票を謄本でお取りください。
- 1.お亡くなりになった方および複数の相続人が同一謄本に載っている場合は、
- 謄本１通をお取り頂ければ結構です。
- 登記識別情報・登記済証（権利証）は、原則、相続登記に必要なものではありませんが、例外的に必要になるときもあります。また、ケースによって、上記以外の書類が必要になるときもあります（未成年者が相続人の場合で遺産分割協議を行うときに必要な特別代理人選任審判書など）。
・郵送による請求で戸籍謄本等を取得する
- 住民票や戸籍謄本等は、郵送による請求で取得することができます。申請書については、ホームページからダウンロードできる市区町村もあります。この場合、管轄する市区町村役場宛に、
- （1）住所または本籍地
- （2）筆頭者の氏名を書いた申請書、定額小為替、返信用封筒を同封して、送付します。定額小為替は、郵便局で購入できます（発行手数料が別途かかります）。
・相続登記の費用
- 相続登記にかかる費用（実費）は、次のとおりとなります。
- （1）戸籍謄本等の取得費用（送料含む）
- （2）登録免許税
【ご自分で登記される場合】
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項目 金額 備考 登録免許税 固定資産税評価額の0.4％ 戸籍等の取得登記薄謄本 戸籍謄本 → 450円 徐籍・原戸籍 → 750円 住民票 → 300円位 役所によって異なります 評価証明書 → 300円位 役所によって異なります 登記薄謄本 不動産の数×2000円 事前調査用及び事後謄本
以上が、最低でも相続登記にかかる費用です。司法書士に相続登記を依頼すれば、別途、司法書士への費用もかかります。
・司法書士への費用はどれくらいかかる？
- 当事務所に依頼された場合の費用は、こちらをご覧下さい。→費用のページへ。
- なお、司法書士報酬も自由化となりましたので、各司法書士によって、費用はバラバラです。
・相続人に未成年者がいる場合の遺産分割協議
＜事例＞
- 夫死亡。相続人は妻、子X（7歳）、子Y（5歳）とする。
- 夫が持つ不動産を妻が相続する場合→法定相続分：妻2/4、子X・Y各1/4
- （遺産分割協議：利益相反）
- 通常、未成年者の子X・Yの代理人は母親となります。しかし、遺産分割協議において、未成年者の子の代理人にその母親は代理人となることができません。（民法第826条：利益相反行為）
- 遺産分割協議においては、たとえ親子といえども、その利害が対立する構図となります。というのも、妻が不動産を全て相続するということは、未成年者の子達が本来もっている法定相続分（X・Y各1/4）を奪う結果となるからです。
＜最判昭和42.4.18＞
- 利益相反行為に該当するかどうかは、親権者が子を代理してした行為自体を外形的・客観的に考察して判定すべきであって、親権者の動機・意図をもって判定すべきでない（いわゆる、形式的判断説）
- 上記判例により、親権者が共同相続人である数人の子を代理して遺産分割協議をすることは、親権者の意図やその行為の現実の結果如何にかかわらず、利益相反行為に当たります
- そこで、このように母親と未成年者の子との利益が相反する場合、母親は未成年者の子のために、「特別代理人」の選任を、家庭裁判所で行わなければなりません。
- また（例）の場合、妻は子X・Yのために、それぞれ特別代理人の選任を家庭裁判所に請求することとなります。（特別代理人1名によって子X・Yの両方を代理することはできません。）
- そして、妻と選ばれた2人の特別代理人との間で、遺産分割協議を行うことになります（遺産分割協議書に署名・押印（実印）するのは、妻と2人の特別代理人です）。
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